營改增對房地產企業稅收的影響及其對策

王保琴

[摘 要]筆者以自身經驗，在了解營改增含義的基礎上，分析房地產行業的特點及稅收構成，對營改增政策予以思考，包括增加稅收知識培訓力度、提高增值稅專用發票管控力度等，以此明確其對房地產行業稅收的影響，再提出相應的整改對策，以供借鑒。

[關鍵詞]營改增；房地產企業；稅收；影響及對策

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2022）08-0028-03

房地產是國民經濟支柱型產業，也是民生項目核心行業，不僅包括傳統樓盤建造和銷售，還涉及房屋租賃等服務。隨著社會經濟的穩步發展，國內稅收政策發生改變，如“營改增”。房地產行業雖存在巨大利潤，但稅收也相對較高，如何在營改增政策下改變稅收影響，是目前首要探討的問題，更是維持房地產行業穩步發展的根本[1]。

顧名思義，營改增是將營業稅改征增值稅。傳統營業稅是在境內各項生產經營活動產生的營業額征收的稅費，如提供應稅服務、銷售不動產等；增值稅是對商品生產、加工及銷售等環節產生的增值額的稅收服務，營改增政策的推行，不僅減少企業稅收壓力，還為社會經濟的穩步發展提供助力[2]。

（一）特點

房地產行業是維持國民經濟發展的核心支柱，無論是在產品開發層面，還是在業務推廣、項目類別等層面，均體現出獨特特點。具體為：①開發產品。呈現單件性、商品性和固定性特點，即在原料產地、開發地、消費地等層面高度重合，不可移動。②開發業務。呈現復雜性，如前期拆遷及安置、土地征用、勘察和規劃，中期進場、施工驗收，后期宣傳及銷售等，這也決定其往來對象的多樣性。③整體項目。呈現資金量大、周期長和風險高等特點，還涉及各類稅種，如增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等[3]。

（二）稅收構成

1.增值稅。增值稅是指對生產、銷售商品、提供應稅勞務產生的增值額收入的稅收，既包含減免稅項目，還涉及特殊商品免征、退還政策。隨著營改增政策的推行，房地產及建筑行業已納入增值稅范疇，不僅要繳納經營活動稅費，還可對房屋出售、租賃等環節進項稅予以抵扣，但應滿足票據合法和完稅憑證的原則。

2.土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權產生的稅收，包括取得收入的單位及個人。房地產行業“暴利稅”，是指在獲取土地使用權的同時，通過剔除開發成本、其他費用前提下產生增值部分繳納稅款，而此環節企業也參與產權出售。

3.土地使用稅。土地使用稅是以土地實際占用面積為計稅依據的稅負，依據差別稅額法，以本地區經濟發展及城市建設，調整每平米稅額。該稅率為房地產企業或其他單位繳納，個人無須繳納。

4.耕地占用稅。和土地使用稅相同，耕地占用稅也為數額征收，各地區稅率均不相同，但二者為相斥稅種。即新征用土地不超過1年僅征收耕地占用稅，若超過1年不再繳納，改繳納土地使用稅。

5.所得稅。所得稅包括企業所得稅、個人所得稅，如提供勞務、銷售貨物、權益性投資和特許權使用費等。

6.其他稅種。①房產稅。房產稅是以房屋稅收價格、租金收入為計稅依據征收的財產稅，僅針對未轉讓成功的房屋，包括從價計征、從租計征等類別。②契稅。契稅為財產轉移稅，是房屋契約形成時承受人繳納的稅種，也是地方財政收入的基本來源，稅率為3%～5%。③印花稅。針對經濟活動、經濟往來征收的書面、憑證稅收，即產權轉移書據，稅率為0.05%。

營改增政策是國家為推進經濟社會提出的新政策，不僅是稅收政策，更是加快經濟發展的根本。其對房地產企業的影響如下。

（一）利好影響

1.提高市場競爭力。增值稅有“憑票抵扣”政策，可為企業經營活動提供便利。特別是在營改增后，企業可通過抵扣增值稅，減少稅費，避免重復納稅問題，還可節約財務成本，提高市場競爭力。原因為：房地產企業應在準確了解政策和運用政策的前提下，調整內部結構，以相互競爭、穩抓機遇等諸多方式，增強管理能力，提高競爭力[4]。

2.有利于經營活動。營改增政策下可將固定資產納入可抵扣范疇，極大程度上減少現金流支出，為企業經營、投資等活動提供便利，而現金資源的增加也會提高其競爭力。對于房地產企業而言，營改增政策可提高供應商靈活度，傳統營業稅下企業為減少采購成本，過多選擇小規模納稅人、個體工商戶等，但這也會增加稅收壓力。營改增后企業可依據需要，從一般納稅人、小規模納稅人及個體工商戶等諸多層面篩選供應商，在多方比較的同時，減輕稅負，做出有利決策。

3.減輕稅負。傳統稅收政策下，企業稅費比例較高，無疑會增加稅負壓力。但營改增政策可在抵扣部分稅費的同時，減少繳納份額，減輕稅負。同時，企業現金流增多，也會逐步增加經營活動頻次，而這也會在未來提高增值稅比例，為國民經濟發展提供助力。原因為：營業稅為價內稅，依據含稅銷售額予以納稅；增值稅為價外稅，計稅依據為不含稅銷售額，不會面臨重復征稅問題，在減輕房地產企業稅負的同時，降低房價。同時，部分企業寫字樓均為租賃形式，營改增政策可抵扣該部分固定資產進項稅，降低購樓價格，加快行業發展[5]。

（二）不利因素

1.增加資金壓力。由于房地產行業的特殊性，大部分企業青睞于融資，這也會增加融資成本，導致現金流被占用，增加資金壓力。隨著營改增政策的施行，房地產項目開發環節涉及諸多進項稅發票，但卻因項目未完成、難以銷售，導致進項稅難以抵扣。以負債表層面而言，進項稅額未影響企業總資產，但事實卻與之相反，占用諸多現金流，且絕大多數房地產項目開發、建設周期超過一年，這也會增加其資金壓力。

2.進項稅發票獲取難度大。對于房地產行業而言，企業銷項稅多為9%，但在項目開發、建設等環節涉及諸多行業及經濟組織，致使進項發票稅率不同，如3%、6%、9%及13%。同時，房地產行業中針對營改增推行時間較短，部分供應商未得到規范管控，致使小規模納稅人占據絕大比例，稅率更是為3%。

3.利潤表內營業收入波動。營改增前，企業利潤表內營業收入項目為含稅收入，但改革后實現價稅分離，營業收入項目為不含稅收入，僅從該項目而言企業經營水平下降。以100萬營業收入為例，營業稅下營業收入為100萬、凈利潤為95萬；增值稅下，營業收入為 91.74萬[6]。

（三）具體影響環節

1.開發成本。針對房地產企業而言，開發成本和經濟收益密切相關，營改增政策下對開發成本存在以下影響：因房地產行業業務范圍特殊性，項目施工中涉及諸多建筑材料，既包含混凝土、鋼筋和水泥等主體材料，還涉及鐵釘和螺絲等零部件，前者采購傾向于正規企業，可獲取增值稅專用發票，后者采購多為小企業或個體工商戶，難以取得專票，增加增值稅抵扣難度，造成生產成本增多。同時，建筑主體材料增值稅稅率為13%，這也促使房地產企業的革新。

2.經營管理。①提高發票管理難度。營改增下房地產企業獲取增值稅專用發票抵扣資格，這也會增加其發票管理數量，對財務人員具有嚴格要求。②不利于產品定價。由于增值稅為價外稅，致使企業營業收入減少，應逐步調整產品結構，使之更好地適應新政策，這也會增加產品定價難度。③提高營銷難度。營改增政策下，逐步拓寬企業經營范圍，存在混合銷售模式，應科學轉變營銷方式[7]。

3.勞務支出。施工人員是房地產企業發展的核心載體，不僅決定了工程質量的優劣，還影響了材料是否充足。調查發現，施工人員多為農村進城務工，專業知識及綜合素質相對較低，且在工程項目、工期不同的前提下，對施工人員需求極多，這也導致了施工人員的流動性，不利于企業集中管控，還會增加部分勞務支出，影響經濟效益。

（一）增加稅收知識培訓力度

對于房地產企業而言，營改增政策對稅務的影響不容忽略，管理者應在提高重視力度的同時，對財務人員和成本核算人員進行稅收知識培訓，在增強稅務意識的同時，積極應對“營改增”帶來的不利影響，規避企業風險。例如，財務人員定期和其他部門予以交流，探尋稅負平衡點，減輕稅收壓力；盡量選擇一般納稅人為首要供應商，以免增加負擔。

（二）提高增值稅專用發票管控力度

營改增政策前，部分業務人員將發票緊握在手中或部門，但營改增后應摒除此習慣，否則會出現“一方掛賬、一方未掛賬”現象，不僅導致信息不對等，還違背權責發生制。為更好地達到此目標，企業各部門應認識到增值稅專用發票及時報銷的意義，便于查閱發票真實性，一旦出現問題可及時退回；即便部分企業無須立即付款，也應掛入往來賬，凸顯權責發生制。同時，取得增值稅專用發票后，采用臺賬式管理，單獨存放抵扣聯，記賬聯附憑證，且及時裝訂，以便查閱[8]。

（三）科學運用稅收優惠

稅收優惠政策的推行，是以調整資金結構、加快企業發展為主要目標，房地產企業應在科學、合理運用該類政策的基礎上，減輕稅收壓力，提高行業競爭力及整體經濟效益，促進穩步發展。在此期間，財務人員應增加稅收知識學習力度，及時且準確掌握財政部各項政策，起到為己所用和合理避稅的目的。

（四）調整傳統產品銷售模式

房地產作為資本投入多、資金流入量大的行業，資金結構多為融資類型，及時做好資金回籠工作，是維持發展的根本。即在產品定價時，應綜合考慮各項因素，如開發成本、增值稅和扣除項目間相關性，明確最佳稅率臨界點，在保證定價合理的同時，提高銷售量，促進資金回籠，減少時間及資金等成本消耗。從某種程度上而言，降低產品定價雖減少企業收入，但會提高銷售量，增加整體利潤。

（五）更改企業產品結構

目前，房地產企業為提高市場份額，房產銷售中多采用精裝房和清水房等類別，特別是精裝房，包含房屋裝修、原料采購、燈具和廚衛設施、勞務外包等諸多業務，均可作為進項稅予以抵扣，減輕稅收壓力，提高利潤，有利于企業良性發展[9]。

（六）具體稅務籌劃方案

1.開發成本。依據建筑項目具體需求，酌情采購建筑用材種類及數量，還要配備較大的施工隊伍，否則難以滿足工程建設的需求，而這也會增加資金投入。為減少開發成本，可在項目實施前，對各環節工作予以籌備、計劃，嚴格控制成本及施工環節，保證各項工作按順序進行。同時，企業應實現部分項目成本分離，盡量和增值稅予以抵消，減少后續稅負。

2.產品銷售。稅收貫穿于建筑項目的始終，從最初的開發成本和建筑材料購買環節，直至產品銷售等環節均存在稅收，會隨著產品價格的增長而逐步增加。針對此，房地產企業在樓盤營銷時，應調整營銷模式，在減少稅收金額的同時，提高營業利潤。例如，在充分了解市場特點的同時，將產品銷售、建筑裝修費用予以區分，拓寬稅款繳納范疇，降低增值稅[10]。

3.勞務支出。房地產企業勞務支出不僅包含施工人員的支出，還包含工作人員的支出。正常情況下，施工人員的支出稅款由相關勞務企業負責，若企業在此環節獲取增值稅專用發票，可減輕稅收壓力。因此，房地產企業在項目施工過程中，應盡量選用正規勞務結構，不僅可保證施工人員整體素質，還可對其予以有效管控，獲取可抵扣增值稅發票。

4.建筑材料。社會經濟的快節奏發展，使國內企業間競爭日益激烈。為提高項目整體效率、減輕稅收壓力，財務人員紛紛將注意力集中在建筑材料籌劃層面。例如通過招投標方式，審核供應商營業資質，節約經濟成本，還可在獲取增值稅專用發票的前提下，便于后續材料價格及質量的核查，準確把控項目整體質量和效益。

綜上所述，營改增政策對房地產企業稅收既有有利影響，也有不利影響，為更好地提高稅務籌劃工作效率，減輕稅收壓力，企業管理者和財務人員應在正確了解相關政策的同時，對企業現有資本結構、經營結構和產品結構予以整改，在整合現狀的基礎上制定整改措施，保證穩步發展。

[1]畢勝.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策分析[J].大眾投資指南，2021（07）：57-58.

[2]何云婷.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃[J].中國集體經濟，2020（35）：94-95.

[3]張勝男.“營改增”對房地產企業稅收的影響與稅收籌劃方式分析[J].質量與市場，2020（15）：13-15.

[4]王寶妹.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2019（12）：29-30.

[5]牛茜.“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國集體經濟，2019（05）：94-95.

[6]馮潔.營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].經貿實踐，2018（23）：159-160.

[7]章佳麟.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].納稅，2018，12（34）：51+53.

[8]苗俊玲.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].大眾投資指南，2018（19）：75-75.

[9]管程程.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].納稅，2018（05）：36-36.

[10]王錦文.“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].現代經濟信息，2018（16）：172+174.